浙江女首富欠债百亿危情：巨额生意业务牵入迷秘商人，旗下商铺冷清

微信公号“e公司官微”11月29日消息，浙江义乌，拥有全球最大的小商品生意业务市场，被誉为“世界超市”。阴雨绵绵的11月，这里依然保持着往日的热闹喧嚣。

“兴商建市”的义乌，最不缺的就是创富故事。用当地的说法，拥有40万商户的义乌市场，天天都在上演平民的创业传奇。

在这些创业神话中，被称为“浙江女首富”周晓光的故事最为励志，堪称全国民企创业的标兵。在2017年胡润百富榜中，周晓光匹俦以330亿元的身价居于65位，2018年，她也是胡润全球“空手起家女富豪榜”的前26名。然而，债券危机的曝发，却将周晓光匹俦推向了舆论的风口浪尖。在这次采访历程中，多次听到受访工具对周晓光匹俦债券危机的评价，“惋惜”和“早晚的事情”。

商城欠人气 商铺免费租新光团体由“饰品女王”周晓光及丈夫虞云新开办于1995年，从主营小饰品起步，如今成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营团体，旗下新光圆成（002147）一家上市公司，近百家全资子公司及控股公司，逾40家参股公司，总资产近800亿元。周晓光丈夫虞云新的老家，浙江东阳，紧邻义乌。这座以横店影视城名闻中外的小城，也是新光团体旗下资产的又一凭据地，焦点项目包罗东阳国际建材城和新光天地。

地处东阳的老城区的新光天地，在当地是规模较大的地产项目，项目共分三期，总修建面积约24万平方米，包罗商业地产、商品房。从项目的开发进度来看，新光天地的一期、二期已经完工，三期项目处在建设中。2014年，新光团体与太平洋百货举行入驻签约仪式时，周晓光的梦想是要将新光天地打造成东阳“第一商业广场”。

然而，这么多年已往了，新光天地在东阳人的眼中就是“没人气”。在该项目中，新光天地二期的体量最大，修建面积约10万平方米。

由商务楼、首层商铺、地下商铺、地下车位组成。地下商铺2014年11月15日开盘，首层商铺2014年6月9日开盘。其时收购预案显示，“新光天地二期”矜持物业2-6层商业用房，共计325套。

不外，这里的325套，并不代表二期的其他商业用房，新光圆成都已乐成出售。新光天地二期三面都是马路，地理位置较好。

可是，记者在二期的首层发现，许多的商铺门口，帖着统一印制的“店肆出租”广告。事情人员说，“印有统一的店肆出租广告的商铺，都是自有的物业，现在可以出售和出租。”沿街首层商铺，对于一个商业广场的重要性不言而喻。不外，从记者的目测来看，在新光天地二期首层，空闲的商铺约莫凌驾70%。

这些尚未开门的商铺，看上去普遍像未动工的毛坯房，有些商铺甚至连门都没有安装。沿街商铺尚且如此，地下商场就更不用说。

凭据目测，新光天地一、二期的地下商铺，处于关门闲置的店肆凌驾80%，特别是一期地下商铺，险些没有开门的店面，整个商场显得冷冷清清。商铺的玻璃上，随处都是出租、转售的电话号码。

一位承租人称，可能是定位和治理都有问题，整个商场不聚人气，特别是地下商场，从早到晚都不会有几小我私家逛街的人。所以，也没人愿意到这里开店免，费出租别人也以为延长时间。

而一家正在装修的店家称，在这里开店的商家，一般都是做都是开网店的，不能指望实体店的销售。所以，这里的商铺可以看成是事情室。

横竖现在不要租金，先试试看。商铺免费出租可不是一句玩笑话，在新光天地的地下商城的治理处，记者看到了一份《地下商铺租赁协议》，一个44平方米的商铺，租金尺度为：第一、二年都免费出租，第三年2.02万元。好的商铺有“一铺养三代”的说法，反之，占用资金不说，当初若是乞贷投资的买家，还会有财政成本。冷清的新光天地，不仅影响着自有商业的出租，也使得买家们收租的预期落空。

在地下商城走访时，一家开门营业的店家称，这里门面或许都在30平方米左右，她2016年左右花了80万买了下来，由于租不出去，空在这里又浪费，所以她自己有空的时候，就来这里看看。谈天中，这位店家坦言，现在看来是套牢了，如果有人如果愿意接盘，60万也可以转手。预期与现实的差距悬殊商场冷清，不仅关系到新团体的租金收入，还会牵出三年前新光团体的地产项目在借壳时，标的资产评估的公允性是否合理。东阳国际建材城和新光天地，是浙江新光建材装饰城有限公司（简称“新光建材城”）旗下的焦点项目。

2015年新光团体借壳时，东阳建材城有限公司100%股份作价52.01亿元，进入上市公司新光圆城。其时收购时，东阳建材城净资产为6.09亿元，根据52.01亿元的收购价，增值率752.91%。东阳国际建材城是凭据东阳市政府的都会革新计划，从城中拆迁转移至此地新建的专业市场，2008年竣工投入使用，为该区域第一个专业的市场。

简朴来说，东阳国际建材城是一个大市场，市场谋划的人气，直接决议着商铺的出租率和租金。其时的收购方案显示，东阳国际建材估值时，凭据相邻东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计，1-2层出租率约98%以上，本次评估出租率按95%计取。然而现在的情况，与期初设想却相差甚远。

占地面积近800亩的东阳国际建材城，是一个规模庞大的专业市场。按理说，经由10年的培育的专业市场，已经相当成熟。可是，从记者的实地走访来看，东阳国际建材城的商铺，也同样存在着成片闲置的情况。

在走访新光国际建材城时，对周晓光报怨的商家们触目皆是。一家谋划地摊生意的商户称，“市场没有人气，可以去外面统一做运动、打广告，好比市内的公交车的车身、闹市区的墙体上，可是周晓光只知道收治理费，不卖力市场的统一运营。所以这些年来，我们在外面跑业务的时候，经常遇到东阳当地人说，不知道建材城在那里。

”由于市场没有人气，商户们的生意欠好，所以市场近年来的涨租行为，使得商户们颇为不满。“2011年我刚刚来的时候，这个店肆的年租金是2万7千，今年5万多一年，对比东阳市区的同类市场，这里的租金也已经横跨了一截。有生意也就而已，没生意还涨租，这就让人难以接受了。

”其时的收购方案显示，凭据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计，测算出年租金增长为5.7%。可是，种种迹象显示，新光国际建材城的涨租模式很难连续。这两年来，东阳国际建材城的租金确实涨了，但却冒犯了市场内里的谋划户们。

在采访期间，一位商户称，周晓光当初开发建材城时候，她自己向东阳市政府保证过，30年不涨租。现在才几年，她已经涨了频频了。

因为涨租的事情，建材城商家们还集中到东阳市政府讨说法，但东阳市政府回复是，其时周晓光确实说了不涨租，但那都是口头答应，没有书面字据。现在项目已经属于新光团体，涨不涨租，都是企业自主行为，政府也欠好干预干与。

市场运营不善，还要涨租，所以计划搬出的商家大有人在。不外，他们退铺的历程却不太顺利。一位在市场谋划多年的商户说，当初租赁的时候，每家商户都缴纳了押金。

可是，去退铺的时候，新光团体却找理由扣押金。但即即是这样，一些商户们纵然没有拿到返还的押金，也走得很坚决。诡异的大额生意业务三年前借壳新光圆成时，注入上市公司的标的资产，除了浙江新光建材装饰城开发有限公司100%，另有浙江万厦房地产开发有限公司。

其时，万厦房地产的评估值为59.86亿元，增值率为340.91%。该公司旗下包罗金华欧景置业有限公司、义乌世茂中心生长有限公司（简称“世茂中心”）、义乌万厦园林绿化工程有限公司等5家子公司。

其中，世茂中心是焦点，注册资金8亿元。世茂中心的焦点资产是义乌世贸中心，坐落于义乌市义乌国际商贸城金融商务焦点区，整体用地面积约4.95万平米，计划修建面积约47万平米，由一幢主楼215米超高层五星级旅店、三幢各为150米高的公寓式旅店和高等住宅，以及14.80万超大面积的商业裙房组成。义乌世贸中心其时重组预案显示，义乌世贸中心项目于2010年5月拿地，2012年4月开工建设。2015年借壳新光圆成时，义乌世贸中心项目的主体结构已封顶，预计住宅2016年3月竣工、旅店2016年9月。

作为义乌都会地标性修建的世贸中心，预计总投资约360亿元。不外，义乌世贸中心建成后的种种媒体报道显示，该项目的总投资为60亿元。庞大的差距是因为笔误，还是有其他思量，记者不得而知。

义乌世贸中心与义乌国际商贸城仅一街之隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望。像这样好地段的楼盘，只要性价比合适，在楼市不差的2016年，一般都是开盘即售罄。然而，义乌世贸中心项目的销售情况，似乎不尽人意。在义乌世贸中心，售楼处事情人员称，现在在售楼盘的销售价钱，在3.3万元-4.3万元/平方米。

项目的出化率，有5成、6成、7成多种说。只管事情人员对出化率说法纷歧，但在先容义乌世贸中心时，都有一个配合的说法，“义乌世贸中心除了住宅出售，其他旅店、裙楼都是新光团体自有物业，只租不售。”事情人员的说法，再加上种种坊间听说，使得新光圆成两年前的一笔巨额生意业务，显得十分诡异。

2016年7月，义乌世茂中心生长有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签署了一份《商品房认购书》，条约总额共计27亿元，预估修建面积合计约为26.02万平方米。据此盘算，该商品房转让单价约为10.38万元/平方米。豪掷27亿元买房，而且价钱高达10.38万元/平方米，如此大手笔，在海内楼市中恐怕都不多见。那么，北京东信到底是何方神圣？股权结构显示，东方财富置业有限公司持股90%，实际控制人郑显坤。

周晓光与郑显坤的往来，不但单在这一次27亿元的购房历程中。记者发现，二者之间在股权和商业方面，都存在着密切的交集。郑显坤另有一个身份，浙江义乌耀泽投资有限公司（简称“耀泽投资”）前法人代表。

郑显坤27亿巨资购置义乌世贸中心前夕，即2016年6月，在义乌建立耀泽投资，并任职执行董事。不外，到了2017年3月，郑显坤又将耀泽投资转手给了周晓光。穿透股权，周晓光与郑显坤，同为北京东方信泽房地产开发有限公司股东。其中，周晓光麾下的耀泽投资持股81.63%，郑显坤持股18.37%。

在东方信泽，郑显坤任职董事长。与此同时，将耀泽投资转手后，郑显坤又于2017年11月建立义乌利博裕泽投资有限公司，该公司的办公地义乌财富大厦，就是周晓光旗下的商业地产。另外，利博裕泽和东方信泽，配合持股北京首旅信泽置业有限公司100%股权，郑显坤在该公司任职董事长。从上述情况不难看出，周晓光与郑显坤存在着多处交集。

而且，上述公司的股权变更的时点，又集中发生在27亿元巨额条约发生前后。上述27亿元购房资金涉及到义乌世贸中心项目中地上4层以及及地下一层夹层。凭据其时通告形貌，以及记者的实地走访，上述27亿元购置的商铺，应该就是义乌世贸中心的裙楼商铺。

这面积达26.02万平方米的大型商场，记者在实地并没有找到期初购房方股东们的身影，相反，“新光汇”字迹随处可见。风中的答应在这笔巨额的生意业务背后，不得不提及三年前新光团体的借壳答应。2015年12月，新光圆成前身周遭支承，向新光团体、自然人虞云新刊行9.69亿股，作价111.87亿元购置其合计持有的万厦房产100%股权和新光建材城100%股权。作为百亿资产生意业务的回应，新光控股团体答应，两家公司2016年度合计净利润不低于14亿元；2016年度与2017年度累计实现的合计净利润不低于27亿元；2016年度-2018年度累计实现的合计净利润不低于40亿元。

对于万厦房产和新光建材城来说，三年合计40亿元业绩答应，可不是一个小数目。万厦房产和新光建材城只是一家小房企，且业务集中周晓光匹俦的老家。收购书显示，两家公司主要漫衍在义乌、东阳、金华等都会。

2012年-2014年和2015年1-7月，两家公司划分实现收入2.81亿元、9.46亿元、24.52亿元及9.08亿元，同期净利润划分为5076.33万元、2.05亿元、5.47亿元及1.38亿元。在完成借壳的首年，周晓光的业绩答应兑现得很惊险。根据当初的答应，新光控股团体答应2016年的净利润不低于14亿元数据显示。

可是2016年上半年，新光圆成营业收入为3.57亿元，同比淘汰42.11%；净利润亏损了3623.54万元，同比淘汰153.66%。在此配景之下，2017年7月，义乌世茂中心生长有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签订了上述27亿元的购房条约。最终，周晓光完成了2016年度业绩答应的指标，2016年业绩答应的实现比例为111.36%。上述双方签署的27亿元购房条约，在首年的业绩兑现答应中饰演着重要的角色。

新光圆成年报显示，公司2016年房地产结算面积64641.9万平方米，这意味着仅北京东信的订单仅孝敬了四成以上的结算面积。不仅如此，在公司所有房地产结算项目中，合计收入为34.36亿元。其中，北京东信一笔订单收入就孝敬了25.71亿元，收入占比凌驾70%。兑现了首年的业绩答应的新光团体，在第二年的做法也颇具玩味。

2017年3月，虞江波、虞江明、周义盛、周丽萍等四人，向新光圆玉成资子公司义乌世茂开发的“世贸中心”项目商品房。四人合计购置商品房数量为10套，生意业务总价为9206.36万元。虞江波、虞江明为新光圆成董事周晓光、虞云新的直系亲属；周义盛为新光圆现任董事、系周晓光的直系亲属；周丽萍为公司董事，周晓光的直系亲属。简而言之，上述四人都是周晓光的亲属。

因此，四人的购房行为组成关联生意业务事项。其时，新光圆成称，系义乌世茂日常谋划运动发生的关联生意业务，不会对公司财政、谋划结果发生重大影响。2017年6月，周晓光匹俦亲自出马。

两人合计豪购六套，面积合计1348.88平方米，合计生意业务价钱5760.16元。不外，较虞江波等四人购置行为而言，其时新光圆成还提到了周晓光匹俦的购房初衷，即出于住宅改善性需求。并称此次关联生意业务遵循了市场订价原则，关联生意业务价钱公允。

数据显示，2016年和2017年，周晓光匹俦的标的公司，实际完成业绩累计净利润为28.49亿元。业绩答应的实现比例为105%。深陷债务泥潭的新光团体，2018年能否兑现就欠好说了。

2018年前三季度，新光圆成净利润为1.24亿元，扣非净利润为1.04亿元。简朴来说，要完成剩下的11.51亿元的目的，还差了约10亿元。近期，新光圆成也在麋集处置资产。

未见纾困资金帮扶对于当下的周晓光匹俦来说，有比业绩答应更棘手的事情，就是从债务泥潭中抽身。但种种却迹象显示，新光团体的偿债情况不容乐观。自9月25日新光团体发生债务违约以来，其危机正在伸张。统计显示，新光团体债券总余额120.42亿元，共计11只债券。

停止现在，包罗16新光债、15新光02及17 新光控股CP002等5只债券，均已到债券的兑付日。可是，新光团体未能根据约定筹措足额偿债资金举行兑付，涉及债券的总规模为76亿元。

陪同最债券违约的伸张，涉及到新光团体的股权冻结、资产查封、起诉如期而至。11月27日，新光圆成披露的新增轮候冻结的通告显示，现在，新光团体累计司法冻结11.34亿股，占其持有公司股份的100％。近期，驰援浙江辖区的资金就接踵而至。10月26日，浙江省国有资本运营有限公司宣布，提倡设立“浙江省新兴动力基金”，基金目的规模100亿元；11月19日，浙商创投牵手民生银行提倡设立上市公司助力基金，一期基金规模到达50亿元；11月12日，浙江省转型升级工业基金与之江新实业有限公司签署框架协议，基金规模为100亿元。

虽说有了政策力挺，但种种公然信息显示，近期浙江省敏捷建立的纾困基金，似乎与亟待资金救援的新光团体，没有擦出火花。值得注意的是，证券时报记者从义乌方面相识到，为了缓解辖区内上市企业的资金流动性难题，义乌市国资方面也建立了纾困基金。可是，现在敲定的帮扶工具，没有新光团体。

为何新光团体没有进入纾困基金的帮扶工具，有关人士给出了三点主要原因，首先，新光团体旗下的资产主要是房地产，并不切合纾困基金建立的初衷；其次，新光团体债券危机，袒露了太多的问题。另外，近年来新光团体的重心从实业制造转型资本运作，且旗下上市公司注册地安徽。此次新光团体债券危机袒露出的问题，不但单是资金问题，更涉及到操作的规范性。

近期，新光圆成回复深交所《问询函》，首度披露了违规为新光团体提供担保的详细情况，新光圆成为新光团体违规担保20.55亿元。除了20.55亿元违规担保，新光圆成还为新光团体提供了28.5亿元担保，其中国民信托19亿元，东方资产江苏省分行9.5亿元。新光圆成认可，由于控股股东及实际控制人规范运作意识淡薄，凌驾于治理层控制之上，加上公司相关经 办人员风险意识与执法意识淡薄，无法抵制实际控制人的压力，未能有效执行公司制度，导致违规事实发生。值得注意的是，直到11月7日，新光圆成才将公司公章、条约专用章移交法务部，“明确两位保管人员同时操作才气加盖章章”。

10月30日，新光圆成通告称， 经开端统计，停止2018年10月30日，实际被控股股东占用的资金结余总额为6.6亿元，控股股东答应一个月内无条件向公司归还所占用的资金。如今，一个月的大限已至，这笔被新光团体违规占用的资金，新光圆成尚未披露还款希望。

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